这是一场不该开始的交易，因为到头来，买卖双方都无法从在这个交易本身获利——城里人到农村买房置地结果是买一场空，而卖地卖房的农民还要为对方的损失埋单，因为最根本的原因是违反法律法规。
　　
　　买了9年的房子要还回去
　　早在1997年11月，宁波市的姚先生看中了鄞州区东钱湖镇横街村的一处农民房屋，而房主史某、金某夫妻俩也正有出售意图。于是，双方签订了房屋买卖契约。姚先生付了买房款2万元，并支付了房屋过户所需的税费，史某也将房屋交付给了姚某。同年底，双方又签订了房屋买卖、土地使用权转让协议书。此后，姚先生对买入的房屋进行了部分装修。2001年7月，在原鄞县农村宅基地初始登记时，姚某将房屋的土地使用权登记在自己名下。
　　以为这一切都顺理成章，但所有这一切其实都是白忙乎。9年后的2006年，史某、金某夫妇起诉到鄞州法院，要求法院确认他们与姚先生之间的房屋买卖和土地转让协议无效。
　　鄞州法院审理后认为，原、被告虽自愿签订了房屋买卖协议，原告自愿将房屋出卖给被告，但讼争房屋的土地使用权属横街村经济合作社集体所有，两原告只有使用权，被告是城市居民，依法不能买受农民集体所有的土地使用权。因此，原、被告之间的房屋买卖及土地使用权转让协议违反法律规定，应认定为无效。
　　法院因此判决姚先生将房屋退还给史某、金某夫妇。至于姚某的购房款及损失，可通过诉讼另行解决。

　　卖宅基地的农民要赔损失
　　王某是宁海县某村村民。1991年11月，王某一家6口人经审批获得了面积为101平方米的两间宅基地。1999年，经他人介绍，王某与非本村的杨某签订了一份宅基地买卖契约。双方在协议中明确约定，王某家将该宅基地以2万元的价格出让给杨某。买了宅基地的当年，杨某在这块地上建造了一幢三层半的楼房，供一家人居住。2005年，杨某又出资10多万元对房屋重新进行了装修。
　　但是杨某怎么也没有想到，去年年初，由于房价大幅度上涨，王某以农民集体所有的土地不能进行买卖为由，起诉到宁海法院，要求推翻当年的宅基地买卖合同，让杨某归还宅基地。
　　杨某接到诉状后，索性提起反诉，要求王某返还宅基地款，并赔偿他建造、装修房屋的损失。
　　宁海县法院审理后认为，按照我国土地管理法的相关规定，农民集体所有土地的使用权不得向本村以外的他人转让，因此，王某与杨某1999年签订的宅基地转让协议明显违反了国家法律的规定，应属无效，双方的买卖协议不成立。
　　但法院同时认为，反悔的王某应承担主要的过错责任。而杨某明知自己不具有购买该宅基地使用权的资格，仍然购买，也有过错，应承担次要责任。根据评估，杨某的经济损失为43.51万元。
　　为此，法院判决王某与杨某的宅基地买卖无效，杨某立即将房屋返还给王某，王某退还杨某地基款2万元，同时赔偿给杨某经济损失43.51万元的90%，即39.159万元。
　　
　　提醒：
　　以上两个案件都说明，城里人到农村买房结果只会买一场空，因为我国《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而按《合同法》规定，违反法律强制性规定的合同是无效的。
　　所以，在这场违反法律规定的交易中，一开始就注定没有赢家。城里人不可能在农村买到自己想要的房子，而农民要是反悔，也要赔偿经济损失。